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京限价房陷困境 填写申请表格就需耗时三个月

admin 2008-10-7 13:14:49 显示全部楼层 阅读模式
  “我认为政府不应该过多地干预市场。”在聊到当前正在参建的朝阳区常营乡限价房时,保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊脱口而出的是一堆的抱怨。

  尽管北京市朝阳区的限价房配售摇号尚未进行,但此前北京其他几个城区限价房的摇号结果无法让宋广菊乐观起来。

  9月11日,北京通州区限价房进行摇号时,有2780套两限房房源供应,但现场参加摇号的却仅有469户家庭。而之前的8月份,丰台区和海淀区的限价房公开摇号都不同程度地表现出供大于求的状况。

  无独有偶,北京市限价房的推行计划也悄然发生变化。在8月份还声称将在年内推出2.7万套限价房源的北京市住房保障办公室,在9月23日调整了说法,16377套成为今年调整之后新的限价房供应目标。这与目前北京已通过申购审核的1.4万户家庭数量大体相同。

  “限价房注定是阶段性产物。”电话中,宋广菊忽然加重了语气。

  房比人多的尴尬

  张芬月收入3000元,丈夫月薪4000多元,拥有北京集体户口,恰好幸运地处于北京市限价商品住房申购准入标准的范围之内。

  5月16日,北京市开始在145个审核窗口受理城八区和通州区的限价房资格申请后,小两口便高兴地跑到位于海淀区万寿路街道的限价房审核窗口申购限价房。

  然而,在耗费了三个月时间后,张芬的限价房申请之路却仅仅只是完成了表格的填写。

  “工作人员每次都是很不客气地告诉我们,表格的哪一项填写不合格,让我们重填。但却从未告诉我们表格其他地方是否填写正确,结果只能再次提交,碰碰运气。”张芬说。

  就这样,小两口因表格填写就多次来到万寿路审核窗口,直到7月,他们才通过了表格填写这一关。但是,每一次重填表格,就意味着要重新排队。

  张芬是从母亲的电话中才得知海淀区8月29日已经进行了限价房首轮摇号的消息。立即上网搜索出相关的新闻之后,张芬心里有着说不出的滋味。

  张芬认为,若没有多次重填表格,海淀区的这次摇号他们应该能够赶得上。而在海淀区的这次摇号中,由于房源多于申请人,所以申请人几乎都可以买到限价房。

  事实上,限价房销售的全过程由政府控制,是不需要开发商投入多少营销成本的项目。然而在8月,频繁侵扰人们手机的垃圾短信中突然出现了这样一条信息:“京城最低价社区通州半壁店限价房,均价4800元/平方米,全面开启接待。”

  这似乎可以成为北京限价房供大于求现象的注脚。

  对于这一现象,作为北京首个限价房项目的参与者,北京住总房地产开发有限责任公司副总经理程会征却不以为然。

  在程会征看来,就住总西三旗旗胜家园这个项目来说,第一批房源有1600多套,参与摇号的人数有1412套。表面上看起来好像有200多套房子剩余,但出现这种情况是因为有200多个符合一居室申请条件的人又想申请三居室,因不符合程序规则,所以这部分人的申请就被取消了,导致给人供过于求的感觉。

  “北京为了保证购房人都属于该保障的对象,两限房的申请程序是很严格的。”程会征说,估计其他限价房项目房源多过申请人的局面也都源于这些因素。

  遭遇降价预期阻击

  已经顺利获取限价房申购资格并参加了海淀区选房的李蕾,在最后时刻放弃了第一次选房的机会。

  “选房只有一分钟的时间,而我看到的户型和阳台等一些相关硬件设施规划都很不合理。”硬件设施的不完善让李蕾备感失望,而限价房的“户籍错位”更让李蕾直接产生了放弃的念头。

  据李蕾介绍,海淀区户口抽到的限价房为西三旗旗胜家园,该限价房的户籍所在地则被划拨到昌平地区。“如果我们购买了这个限价房,那么我的集体户口今后可能就调到昌平了,今后想再调回城八区就很难了。”

  而当前商品房价格的回落,更是在一定程度上加重了限价房申购人的观望情绪。

  在有关讨论购买限价房的论坛上,一些限价房申购人甚至达成了“若周边商品房价格仅高于限价房2000元/平方米,则坚决不买限价房”的共识。

  “购买商品房省去了繁琐的审核时间和精力,另外小区配套和环境也都更好。今后想转卖的话,还能够溢价,不用被政府回购。所以如果价格相差不多,为什么不买商品房?”李蕾说。

  而一些已进入北京市限价房第二次摇号程序的申购人现在开始期望摇号能够尽量晚一些,以便可以再观望一下商品房的价格走势。

  “我现在希望二次摇号尽可能地晚一些。”李蕾的一位朋友说。他也是限价房的申购人,即将参与未来的北京限价房的第二次摇号。

  随着商品房价格回调的消息蔓延,张芬对商品房多了一份期望,小两口也开始盘算购买一套面积略小的二手房。“现在想的就是等等看。一边继续申请限价房,一边期待着楼市的变动。”张芬说。

  成本上涨腹背受敌

  与目前房价下行趋势完全相反的是,近期北京出让的限价房地块的销售限价却不降反升。受房价阻击的限价房此刻还遭遇另一股力量的夹击。

  9月10日,北京市土地整理储备中心以挂牌的方式推出三块限价房地块,其中的顺义区站前西街地块与昌平区回龙观地块皆在今年7月份遭遇流标。

  值得注意的是,两幅地块销售限价此次提升,其中站前西街地块销售价格由4980元/平方米调高到5500元/平方米,而回龙观地块的销售限价则由6500元/平方米提高到6600元/平方米。

  在中原地产华北区董事总经理李文杰看来,原材料价格大幅上涨,所带来的建安成本大幅度透支,是限价房提价的市场理由之一。“目前原材料价格至少上涨了30%。”

  北京一位商品房开发商告诉记者,在一般商品房项目当中,建安成本占到房价的比重一般是20%~25%。如果采取北京市建委关于限价房价格同比周边房价要低10%~30%的做法,建安成本在限价房房价中所占的比例高达35%,而由于原材料上涨30%,带给参建限价房开发商的利润损失至少高达10%。

  这得到了程会征的证实。“随着建设成本的增加,我们确实有一定的压力。在利润上,旗胜家园这个两限房的项目本身就是微利的。”程会征说,虽然我们在限价房项目还有商业配套,利润可以得到平衡,但利润减少是必然的。“假设我们之前预计包括限价房在内的整个项目利润是4亿元,那现在这个预期就调整为2亿元了。”

  但一位不愿具名的参建限价房开发商却表示,“成本上涨带来的利润削减,几乎已经宣告限价房项目将整体亏损。”

  而对于重新出让的限价房用地,该不具名开发商表示,仍旧不看好。“开发商从事限价房开发,除了搞好政府关系的考虑之外,还有着对限价房快速销售、回款迅速的预期,但从目前北京限价房几次摇号的结果来看,这种预期恐怕要落空了。”



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